Birikimlerinizi arsa satın alarak değerlendirmeye mi karar verdiniz? O zaman kesinlikle doğru yoldasınız. Zira günümüz şartları altında en çok kazandıran yatırım araçlarının başında arsa ve arazi yatırımları geliyor. Fakat maalesef ki satın almış olduğunuz her arsa sizi hayalinizi kurduğunuz sonuçlara ulaştıramayabilir. Bu yazımızda sizler için verimli yatırımlar yapabilmeniz adına arsa satın almadan önce dikkat etmeniz gereken 10 önemli detayı derledik.

 Arsa Ve Arazi Yatırımında Dikkat Edilmesi Gereken Detaylar

Arsa ve arazi yatırımlarında sizi büyük oranda karlara götürecek en önemli etkenlerden bir tanesi doğru yeri bulmaktır. Zira arsanızın değerini belirleyen en önemli etken bulunduğu bölgenin durumudur. Bu sebeple mutlaka arsa ve arazi yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul uzmanına danışarak yatırım yapacağınız doğru bölgeyi bulmalısınız.

Doğru bölgeyi bulduktan sonra sıra doğru gayrimenkulü bulmaya geliyor. Gayrimenkulünüzün sahip olduğu özellikler de yatırımınızın kaderi üzerinde önemli etkilere sahiptir. Bu sebeple sizlerle gayrimenkul yatırımlarınızda mutlaka satın almış olduğunuz mülkün niteliklerini de analizinize katmanız gerekmektedir.

Doğru bölgeyi bulduğunuzu sonra doğru bölgedeki doğru gayrimenkulü de bulduğunuzu varsayalım. Maalesef ki işiniz burada bitmiyor. Seçmiş olduğunuz arsa ile ilgili kontrol etmeniz gereken bir çok önemli nokta var. Gelin şimdi bu noktaları beraber inceleyelim.

1- Arsayı Mutlaka Görün

Her türlü gayrimenkul alışverişlerinizde satıcıların sözlü beyanları yerine araştırmalarınızı kendiniz yapın. Mutlaka satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulü gidip kendi gözlerinizle yakından görün. Hatta yalnızca yakından görmekle kalmayıp mutlaka toprağına ayak basmayı da ihmal etmeyin.

Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul bir arazi ise araziler üzerinde imar izni olmadığı için herhangi bir yapı yapma izniniz bulunmamaktadır. Bu sebeple özellikle de arazi satın alacağınız durumlarda gidip araziyi kendi gözlerinizle görerek üzerinde bir yapı inşa edilip edilmediği de kontrol etmelisiniz. Zira o yapıyı sizin inşa edip etmemenizin herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Kaçak yapı tespit edildiği takdirde o anki arazi sahibi kimse ceza ona yazılacaktır. Bu sebeple mutlaka arsa ve arazi yatırımlarınızda satın almak istediğiniz gayrimenkulü gidip kendi gözlerinizle görmeyi ihmal etmeyin.

2- İmar Terki Yapılmış Mı?

Araziler bir imar planına dahil edilerek parsellendiği durumlarda Düzenleme Ortaklık Payı yani halk arasında DOP kesintileri olarak da bilinen terklerinin yapılması gerekir. DOP kesintileri kamuya hizmet amacıyla yol, kaldırım, park gibi ortak kullanım alanı olan ve kamuya hizmet eden yapıların inşa edilmesi için devlete bırakılmalıdır. Bir arazi imar izni alarak parsellendiğinde imar kanunlarını dahilinde DOP kesintileri %40’a kadar çıkabilmektedir. Bu sebeple bir arsa satın alacaksınız mutlaka DOP kesintilerinin yapılıp yapılmadığını araştırmalısınız. Zira 1000 metrekarelik bir arsa satın aldığınızı zannederken aslında 600 metrekarelik bir arsa satın almış olabilirsiniz. Sizler de arsa satın aldıktan sonra zannettiğinizden daha küçük bir gayrimenkule sahip olduğunuzun şoku ile karşılaşmak istemiyorsanız mutlaka arsa satın almadan önce gerekli kesintilerinin yapılıp yapılmadığını kontrol edin.

 3- Gördüğünüz Arsa İle Tapudaki Aynı Mı?

Arsa ve arazi alışverişlerinde dürüst olmayan satıcıların en çok kullandığı yöntemlerden bir tanesi gösterdikleri arsa ya da araziye ait olmayan tapu üzerinden işlemleri gerçekleştirmeleridir. Yani dürüst olmayan bir satıcıya denk geldiyseniz size gösterilmiş olan arsaya değil aslında çok daha başka bir arsaya sahip olduğunu görebilirsiniz. Böyle bir durumla karşılaşmamak adına yapmanız gereken bazı kontroller var. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Resmi internet sitesi üzerinden vermiş olduğu tapu sorgulama hizmeti ile size gösterilen arsa ya da arazi ile tapunun uyuşup uyuşmadığını kolay bir şekilde kontrol edebilirsiniz. İnternet sitesi üzerinden sorgulama yapabilmek için arsanın ada ve parsel numarasını, adres bilgilerini ya da koordinat bilgilerini biliyor olmanız gerekmektedir. Ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün vermiş olduğu hizmet içerisinde harita desteğide bulunmaktadır. Harita desteği sayesinde sizlere gösterilen arsanın doğru olup olmadığını daha kolay bir şekilde kontrol edebilirsiniz. Eğer internet üzerinden verilmiş olan bu hizmetleri kullanmak tercih edeceğiniz bir yöntem değilse Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün ilgili binasına giderek destek alabilirsiniz. Tapu kontrolu ile ilgili detaylı bilgilere ulaşma için blog sayfamızdaki ilgili yazıyı okuyabilirsiniz.

4- İmar Planını Detaylı Bir Şekilde İnceleyin

Arsanın sahip olduğu imar planı değeri üzerinde de önemli etkileri sahiptir. Bu sebeple sizlere anlatılmış olan niteliklerin imar planında yer alıp almadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Zira bir imar planı arsa üzerinde inşa edebileceğiniz yapının kullanım amacını (Konut, ticaret, sanayi, turizm vb) ve yapılaşma koşullarına (arsa üzerinde de kullanabileceğiniz toplam inşaat alanı, yapının sahip olabileceği kat sayısı, yapının sahip olabileceği toplam metrekare vb) belirler.

İmar planını kontrol edebilmeniz için ilk olarak belediyelerin resmi internet sitelerini ziyaret etmelisiniz. Birçok belediye internet üzerinden imar planı sorgulama hizmeti vermektedir. Eğer satın almayı düşündüğünüz arsanın bulunduğu belediye internet üzerinden hizmet veriyor ise arsanın ada ve parsel numaralarını öğrenerek sorgulamalarınızı gerçekleştirebilirsiniz. Fakat bazı belediyeler maalesef internet üzerinden hizmet vermiyorlar. Böyle bir durumda da belediyenin binasına giderek ilgili birimden sorgulamalarınızı gerçekleştirebilirsiniz. Ayrıca bazı belediyeler maalesef ki kamu ile bilgi paylaşımı yapmayı biliyorlar. Böyle bir durumda da sorgulamanızı gerçekleştirebilmeniz için yanınızda arsanın sahibi de bulunmalıdır. Arsa sahibi ile belediyeye giderek sorgulamanızı gerçekleştirebilirsiniz. Hangi şekilde yapıyor olursanız olun mutlaka imar durum belgesini görmeden arsayı satın almayın.

 5- İnşaat İmkanlarını Ve Fırsatlarını Analiz Edin

Arsanızın sahip olduğu nitelikler üzerinde gerçekleştirilebilecek inşaat projelerini doğrudan etkiler. Arsanın bulunduğu bölge, eğimi ve büyüklüğü üzerinde inşa edilebilecek olan yapıları etkiler. Ayrıca arsanın sahip olduğu toprak yapısı da önemli olan bir diğer etkendir. Arsanın sahip olduğu imar planı ile niteliklerini detaylı bir şekilde analiz ederek arsanın veriminin ne olduğunu mutlaka değerlendirin. Ayrıca bazı özellikler arsanızın değerini arttırarak yatırımcıların daha fazla dikkatini çekecektir. Örneğin köşe başında yer alan arsalar ya da yola cephesi geniş olan arsalar daha çok tercih edilen gayrimenkullerin başında gelmektedir.

6- İrtifak Hakkı Ya Da Şerh Var Mı?

Şerh taşınmaz üzerinde mal sahibinin haklarının kısıtlanması amacıyla konulmuş olan bir uygulamadır. İrtifak hakları da başkasına ait olan bir gayrimenkul üzerinde belirli şartlar dahilinde yararlanma olarak özetlenebilir. Hem şerh hem de irtifak hakkı gayrimenkul sahibinin haklarını kısıtlar.Bu sebeple bir arsa ya da arazi satın almadan önce mutlaka üzerinde haklarınızı kısıtlayacak olan bir uygulamanın olup olmadığını öğrenmelisiniz. Bunuda ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne giderek kolay bir şekilde sorgulayabilirsiniz. Ayrıca bir arsa ya da arazi alırken orman alanı, su havzası ya da kamu alanı olmamasına da özen gösterin. Zira bu alanlar üzerinde kolay kolay herhangi bir inşaat çalışması yapma şansınız bulunmamaktadır. Bu sebeple yapmış olduğumuz yatırım muhtemelen öyle bir yatırım olacaktır.

7- İmar Planını İptali İle Karşılaşmamak İçin Kontrolünüzü Yapın

Özellikle su havzaları yakınları ya da orman arazileri gibi alanların çevresinde yer alan arsalara imar izni verilmiş olsa dahi bazen bu izin bozulabiliyor. Sizlerde böyle bir durumla karşılaşmamak adına imar planlarının ilgili kurum ile görüşülerek yapılıp yapılmadığını mutlaka araştırın. İlgili kurumun izni olmadan yapılmış olan planlar sonrasında iptal olmasına neden olabiliyor. Ayrıca ormanlara komşu ya da su havzalarına komşu olan arsa ve araziler risk taşımaktadır. Bu sebeple sizler de arsa ve arazi yatırımları yaparken bu alanlardan uzak durarak kendinizi koruma altına alabilirsiniz

 8- Hisseli Arsa Ve Arazilerden Uzak Durun

Bir arsa ya da araziyi satın alırken mutlaka tapusunun hisseli mi yoksa müstakil mi olduğunu kontrol etmeyi ihmal etmeyin. Zira hisseli arsa ve araziler sizlere beraberinde birçok sorun getirebilir. İlk olarak hisseli arsa ve araziler üzerinde yapmak istediğiniz herhangi bir işlem için mutlaka tüm hissedarların onayı gerekmektedir. Yalnızca tek başınıza alabileceğiniz karar hissinizi satmaktır. Hissenizi onaya ihtiyaç duymadan satabilirsiniz fakat şufa hakkı çerçevesinde hissenizi satmak istediğiniz zaman ilk olarak teklifi hissedarlara götürmelisiniz. Eğer hissedarlardan biri hakkınızı satın almak istemiyorsa o zaman dışarıdan bir üçüncü kişiye satışı gerçekleştirebilirsiniz. Fakat böyle bir durumda da ortaklar arası ilişkinin bozulmaması adına şufa hakkı diğer hissedarlara belirli bir süre içerisinde yeni hissedarın vermiş olduğu parayı ödeyerek hisseyi elinden alma hakkı vermektedir. Durum böyle olunca maalesef ki hisseli arsa ve araziler yeni sahipleri için iki senelik süre zarfında oldukça güvensiz yatırımlardır.

Ayrıca hisseli arsalarda hissedarlar arasında sıklıkla tartışmanın çıktığı bir konu daha vardır. Arsa üzerinde bir yapı inşa edildiği takdirde bu yapının nasıl paylaşılacağı birçok tartışmaya neden olabilmektedir. İnşaat çalışması yapılmadan önce hissedarlar aralarında anlaşma yapmış olsalar dahi yasal olarak her bir hissedar eşit haklara sahiptir. Bu sebeple yapmış olduğunuz anlaşmanın yasal bir karşılığı yoktur. Haliyle inşa edilmiş olan bir yapıda paylaşımın nasıl olacağı oldukça karmaşık bir hal almaktadır.

Hisseli arsa ve araziler yasal haklardan ötürü sizlere özgür ve güvenli gelecekler vaad etmedikleri için tercih etmeniz pek de önerilmemektedir. Hisseli arsa ve araziler almak yerine daha küçük boyutlardaki arsa ve arazileri satın alarak yatırım yapabilirsiniz. Sizlerde en verimli yatırım aracını bulmak istiyorsanız mutlaka bir gayrimenkul uzmanına danışarak sahip olduğunuz imkanlar dahilinde yapabileceğiniz yatırımlar ile ilgili alternatiflerin öğreniniz.

 9- Borcunun Olup Olmadığını Kontrol Edin

Bir arsa ya da araziyi satın almadan önce mutlaka vergi borcunun olup olmadığını öğrenmeyi  ihmal etmeyin. Zira arsanın size ait olmadığı dönemlerdeki vergilere ait borçlardan da satın alma işlemini gerçekleştirdikten sonra siz sorumlu olacaksınız. Bu sebeple sizlerde vergi dairelerinden ilgili araştırmalarınızı yaparak zor durumda kalmanızın önüne geçebilirsiniz. Eğer arsa ya da arazinin herhangi bir borcu varsa satın alma işlemini gerçekleştirmeden önce mutlaka gayrimenkul sahibinden borçlarına kapatmasını talep ediniz. Bunun dışında gayrimenkulün sahip olduğu borçları satın alacağınız fiyat üzerinden düşünerek de pazarlık yapabilirsiniz. Ayrıca gayrimenkulü satın aldığınız yıla ait olan vergiler eski sahibine ait olacaktır.

10- Yeni Düzenlemelere Dikkat Edin

Alışverişleriniz sırasında izlemeniz gereken işlemler değişiklik gösterebilmektedir. Bu sebeple alışveriş yapacağınız dönemde ilgili yasaları ve mevzuatları detaylı bir şekilde öğrenmeyi ihmal etmeyin. Eksik olarak bildiğiniz her türlü bilgi size olumsuz etkiler ile dönebilir. Bu sebeple sizlerde her türlü gayrimenkul alışverişlerinizde mutlaka bir gayrimenkul uzmanı ile çalışmayı ihmal etmeyin. Gayrimenkul alışverişlerinizin her aşamasında doğru kararlar verebilmek ve eksiksiz işlemler gerçekleştirebilmek için derin piyasa bilgisi ve tecrübelere sahip olan uzmanlar ile çalışmak sizleri daha güvenli ve karlı alışverişlere götürecektir.