Arsa ve araziler yatırım araçları arasında en güvenilir ve de en büyük oranlarda kazandıran seçenektir. Fakat dikkat edilmesi gereken ve de mutlu son için şart olan bir çok önemli faktör vardır. Bu önemli noktaların atlanması sizlere yalnızca kötü bir yatırım tecrübesi olarak dönmektedir. Bu yazımızda sizlerinde kötü bir tecrübe yaşamanıza engel olabilmek için arsa ve arazi satın alarak yatırım yapan kişilerin sıklıkla düştükleri hatalardan bahsedeceğiz.
Arsa Niteliği Kazanmamış Yerler Satın Alarak Kısa Vadede Kar Beklemek
Arsa ve arazileri birbirinden ayıran ve yatırımın kaderini büyük ölçüde belirleyen temel bir özellik vardır. Arsalar belediyeler tarafından parsellenerek belirli imar planlarına tabi tutulmuş olan arazilerdir. Daha açık bir ifadeyle araziler üzerinde herhangi bir yapı inşa edilmesine izin verilmeyen toprak parçaları iken arsalar belirlenmiş özellikler kapsamında üzerinde yapı inşasına müsaade edilen topraklardır. Yani her arazi arsa değildir.
Sahip olduğunuz toprağın niteliğine göre yatırım planlarınızı oluşturmalısınız. Zira arsa ve araziler sahiplerine birbirlerinden daha farklı imkanlar sunarlar. Bunlardan ilki vadedir. Araziler imar iznine sahip olmadıkları için arsalara göre daha uzun vadede değer artışı yaşar ve de sahiplerini arsalara göre daha geç yüksek oranları karlar ile buluştururlar. İkinci fark ise araziler imar planlarına tabi tutulmadığı için sahip olduğunuz toprak üzerinde bir yapı inşa etme planınız var ise araziler sizin için riskli tercihler olacaktır. Zira imar iznini ne zaman alacakları belirsizdir ve imar izni aldıkları zaman hangi alanda yapı inşasına izin verileceğini bilemezsiniz. Bunların yanında arazilerin ekonomik olmak gibi bir artısı da bulunmaktadır. İmar iznine sahip olmayan bu toprak parçaları arsalara kıyasla çok daha uygun fiyatlıdır. Tüm bu durumları detaylı bir şekilde inceledikten sonra kendi yatırım planınıza uygun olan seçeneği tercih etmelisiniz. Eğer kısa vadede kazanmak gibi bir planınız var ise arazi tercihi size hayal kırıklığına uğratacaktır. Zira bir arsa da vade beş ila on sene iken bir arazi de vade on beş sene ve üzerindedir.
Arazi yatırımlarında imar izni verilmeden kısa bir süre önce satın alınmış olan toprak kısa vadede kazandırabilir. Bir çok satıcı arazilerini müşterilere bu vaat ile sunar. Ve bazı dürüst olmayan satıcıların bu vaatlerine kanan bir çok yatırımcı maalesef ki hayal kırıklığına uğradı ve de uğramaya devam ediyor. Bu sebeple bir arazi satın almadan önce detaylı araştırmalarınızı yapmayı ve alanında uzman, güvenilir ve prestijli bir emlak firmasına danışmayı ihmal etmeyin.
Metrekare Büyüklüğüne Odaklanarak Konum Özelliklerini Gözden Kaçırmak
Tüm piyasalar arz ve talep dengesi üzerinde değer değişikliği yaşar. Yani bir mala talep fazla ise değeri de yüksek olur. Bu bağlamda arsa ve arazi sektörünü incelediğiniz takdirde ürünün sınırlı olduğunu, bölgede yer alan toprakların bir süre sonra bitmeye başladığını fark edeceksinizdir. Haliyle bir bölgeye talep arttıkça alternatif azalıyor ve alternatif azaldıkça da fiyat artıyor. Yani sahip olduğunuz arsa ve arazinin değeri üzerinde en büyük etkiye sahip olan etkenlerin başında yer aldığı bölgeye olan talep gelmektedir.
Arsa ve arazi yatırımlarında insanların düştüğü hatalardan bir tanesi de gayrimenkulün metrekaresine takılıp bulunduğu konum ile ilgili detayları atlamalarıdır. Örneğin alıcı A bölgesinde 500 metrekarelik büyüklükte bir arsa satın alabileceği paraya B bölgesinde 750 metrekarelik bir arsa satın alabiliyorsa metrekare büyüklüğüne kapılarak B bölgesindeki arsayi tercih edebiliyor. Halbuki değerlendirmeleriniz de ön plana koymanız gereken şey arsanın ne kadar büyük olduğu değil yer aldığı bölgenin gelişmeye ne kadar açık olduğudur. Arsanızın sahip olduğu bölgeye gelişim ne kadar yakın ise yatırım bazında o kadar değerlidir. Unutmayın ki kısıtlayıcı bir durum yok ise arsa ve arazi yatırımları zaman ilerledikçe değerini arttıracak ve size kazandıracaktır. Burada önemli olan ne kadar hızlı kazanmaya başlayacağınız ve kazananın torunlarınız değil sizin olabilmenizdir.
Peki bir bölgeyi müşteriler için talep edilir kılan özellikler nelerdir? Bir bölgenin yoğun bir şekilde talep edilmesinde en önemli faktör gelişimdir. Gelişimin olduğu bir bölgede nüfus sayısı da artacaktır. Özellikle de göç ile hızlı bir şekilde artan nüfus beraberinde yeni ihtiyaçları doğrudur. İnsan sayısı arttıkça konut sayısı artmalı; hastane, lokanta, market, okul, alışveriş merkezi ve benzeri daha bir çok yapının sayısı artmalıdır zira insan sayısı arttıkça ihtiyaç artacaktır. Ve bu ihtiyaçların karşılanabilmesi için de gerekli olan en temel ihtiyaç yeni yapıların inşasının gerçekleştirilebileceği arsalardır. Bu sebeple bir bölgeyi değerli kılan önemli faktörlerden bir tanesi göç oranının yüksek olmasıdır.
Gelelim bir bölgede göç oranını yükselten faktörlere. Bir bölgede özel ve devlet tarafından desteklenmiş olan bir proje yer alıyorsa o bölgede insan trafiği de artacaktır. Örneğin otoyol çalışmaları, hastane, üniversite, liman, fabrika, köprü gibi büyük yatırımlar bölgelerin göç oranını arttıran faktörler arasında yer almaktadır. Bu noktada verebileceğimiz en güzel örneklerden bir tanesi Trakya bölgesidir. İstanbul’daki yoğun yapılaşmanın ve artan fiyatların etkisi ile sanayi kuruluşları yeni tesisleri için yeni bölge arayışı içerisine düşmüştü. Hem Avrupa hem de İstanbul ile olan yakın konumuyla Trakya bu noktada sanayi yatırımcılarının dikkatini çekmeyi başaran alternatiflerden bir tanesi oldu. Yeni açılan büyük fabrikaların da katkısıyla hareketlenen nüfus sayısı her geçen gün artarak devam etti. Daha sonrasında ise Marmara üzerinde inşa edilen çember şeklindeki otoyol projeleri ile ulaşılabilirliği artan bu bölge, 1915 Çanakkale Köprüsü ile Anadolu yakasına ulaşım da yeni bir alternatif yol daha sundu.Tüm bu yeniliklerinde katkısıyla Trakya bölgesi popülerliğini ve dolayısıyla da arsa ve arazilerinin fiyatlarını arttırdı. Bu artış projeler ilerledikçe ve muhtemelen de projeler tamamlandıktan sonra daha hızlı bir şekilde devam edecektir.
Şehir Efsanelerine Göre Hareket Etmek
“On sene sonra burası kocaman bir ilçe olacak”, “Bir seneye kalmaz bu bölgeler hep imar alacak”, “Şehir merkezi buraya kayıyor”, “Bir zamanlar İstanbul’da hep tarlaydı almazsan pişman olursun” gibi arsa ve arazi pazarlamalarında kullanılan ifadeler bazen şehir efsanesi olabilir. Kamu ve özel sektör yatırımlarını doğru bir şekilde değerlendirebilmek, nüfus hareketlerini doğru yorumlayabilmek ve bölgelerin geleceklerini doğru yordayabilmek derin piyasa bilgisi ve uzmanlık gerektirmektedir. Bu sebeple eşinizden dostunuzdan duymuş olduğunuz söylemler ile yatırımlarınızı planlamamanızı öneririz zira sonrasında oldukça pişman olabilirsiniz. Birikimlerinizi bir arsa ya da arazi alarak değerlendirmeden önce mutlaka alanında uzman ve prestijli bir gayrimenkul firması ile çalışmanız en doğru bilgileri ve de yatırım için en doğru bölge ve gayrimenkule ulaşmanıza yardımcı olacaktır.
Kısa Vadeli Hareket Etmek
Arsa ve arazi yatırımının mantığını tam olarak anlayamamış olan kişiler borsa gibi al sat mantığını bu alanda da kullanmayı deneyebiliyorlar. Fakat maalesef ki arsa ve arazi yatırımları borsadan daha farklı ilerler. Değer artışının yaşanabilmesi için belli bir sürenin geçmesi gerekmektedir. Zira unutmayın ki arsa ve arazilerin değer artışı inşaat sektörü ile doğru orantılı olarak ilerleyecektir. Haliyle özellikle de gelişime açık olan bir bölgeden satın almış olduğunuz arsa da araziler her geçen yıl istikrarlı bir şekilde değerini artıracaktır.
Yüksek kar oranlarına ulaşabilmek istiyorsanız arsa ve arazi yatırımında izlemeniz gereken temel mantık şu olmalıdır: Bölge henüz gelişimin başlangıcında ya da hemen bir sonraki durağında olduğu bir zamanda uygun fiyat ile satın almış olduğunuz arsayı bölgenin gelişmesinde tepe noktaya ulaştığı zaman da satmaktır. Zamanları doğru bir şekilde ayarlayabilirseniz arsa ve arazi yatırımları bu mantık ile gerçekleştirildiği takdirde sizleri oldukça memnun edecek miktarlarda kazandıracaktır. Haliyle de eğer bir arsa satın almışsanız ortalama beş ila on sene, bir arazi satın almışsanız ise on ila on beş sene arasında beklemeyi gözden çıkarmalısınız.
Kamu Kuruluşlarından Kontrolleri Yapmamak
Arsa ve arazi yatırımı yapan kişilerin düştükleri hatalardan bir tanesi de söylenenlere inanarak kamu kuruluşlarından gerekli kontrolleri yapmamalarıdır. Eğer bir arsa ya da arazi satın alıyorsanız tapunun hisseli mi yoksa müstakil mi olduğunu, dere ya da göl gibi su havzalarına olan yakınlığını, üzerine kayıtlı herhangi bir vergi borcunun bulunup bulunmadığını, gösterilen tapu ile gösterilmiş olan gayrimenkulün uyuşup uyuşmadığını ya da arsa ve arazi üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir durumun var olup olmadığını kamu kuruluşlarından kontrol etmelisiniz. Ucuz olan fiyatlara kanarak kontrol yapılmadan alınmış olan arsa ya da araziler sizleri hayal kırıklığına uğratabilir. Bu sebeple alım işlemlerini gerçekleştirmeden önce mutlaka ilgili belediye ya da ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden detaylı araştırmalarınızı gerçekleştirin. Blog sayfamızda yer alan ilgili yazıları da inceleyerek arsa ya da arazi satın almadan önce yapmamız gereken kontrollerle ilgili detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.
Bir Uzman İle Çalışmayı İhmal Etmeyin
Arsa ve arazi yatırımlarında yüksek oranlı karlara ulaşabilmek için dikkat etmeniz gereken bir çok önemli nokta vardır. İlk olarak yatırım yapacağınız bölgeyi doğru bir şekilde tespit etmelisiniz. Gelişimden uzak olan bir bölgeye yapılmış olan yatırımlar uzun bir süre ölü olacaktır. İkinci olarak bölgeyi belirledikten sonra seçeceğiniz gayrimenkulün özelliklerini de detaylı bir şekilde incelemelisiniz. Unutmayın ki aynı bölgede yer alan iki gayrimenkulün değeri arasında oldukça büyük rakamlar olabilir. Gayrimenkullerin sahip olduğu bazı özellikler onları daha fazla ya da daha az tercih edilir kılabilir. Bu özellikleri de doğru bir şekilde değerlendirebiliyor olmanız gerekmektedir. Gayrimenkulu de seçtikten sonra da şimdiki adım güvenli bir şekilde işlemlerini gerçekleştirmenizdir. Bu adımda dürüst olmayan satıcılar müşterilerinin bilgi eksiklerinden ya da tecrübesizliklerinden yararlanarak onları kandırabiliyorlar. Böyle olumsuz bir durumla karşılaşmak adına gerekli olan kontrollerinizi yapmalı işlemleri eksiksiz bir şekilde tamamlamalısınız. Satın alma işlemi ile de yatırım tamamlanmış olmuyor. Şimdi de bölgedeki gelişimin tap noktaya ulaştığı zamanı beklemeli ve bu noktaya ulaştıktan sonra da doğru bir rakam ile sahip olduğumuz gayrimenkulu müşterilere sunmalısınız. Bekleme süresinde de bölgeyle ilgili gelişim ve değişiklikleri yakından takip etmeyi ihmal etmemelisiniz.
Bir çırpıda anlatmış olduğumuz tüm bu adımların doğru bir şekilde izlenebilmesi için derin piyasa bilgisi ve tecrübe gerektirmektedir. Bu sebeple sizler de birikimlerinizi en verimli şekilde değerlendirebileceğiniz arsa ve arazilere sahip olmak istiyorsanız mutlaka alanında uzman olan, güvenilir, tecrübeli ve de prestijli bir gayrimenkul firması ile çalışmayı ihmal etme. Unutmayın ki arsa ve arazi yatırımında serüven oldukça uzundur ve sonucu etkileyen oldukça fazla faktör vardır. Bu sebeple yatırım serüvenini yara almadan ve güvenli bir şekilde tamamlamak istiyorsanız mutlaka bir gayrimenkul uzmanından rehberliğinden yararlanın.
