Günümüzde arsalar için değer belirleme noktasında yasal olarak faaliyet gösteren kuruluşlar bulunuyor. Arsa satışı, kentsel dönüşüm, arsa karşılığı kat ve daha pek çok farklı arsa işlemi için mevcut arsa değer durumunun yasal olarak belirlenmiş olması gerekliliği bulunmaktadır. Bunun belirlenebilmesi noktasında bireysel olarak gerçekleştirilen değerlemelerin yasal statüde herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Dolayısıyla arsa işlemleri hususunda arsa değerlendirme raporu alınması gerekliliği bulunmaktadır.
Arsa değerlendirme raporu nedir?
Arsa değerlendirme raporu temel olarak kişi/kişiler veya kuruluşlar tarafından gerçekleştirilecek talep çerçevesinde arsanın değerinin tespiti için hazırlanmakta olan bir rapordur. Arsaya ilişkin talep edilen arsa değeri tespiti noktasında değerleme uzmanları tarafından arsanın değerini etkileyebilecek her bir etken doğrultusunda analiz ve değerini kapsayan bir rapor hazırlamaktadır. Bu rapor arsa değerlendirme raporu olarak isimlendirilir. Arsa değerlemesine ilişkin çok sayıda değişken etkili olabilmektedir. Bu nedenle kapsamlı bir değerlendirme ve analiz işleminin uygulanması gerekliliği bulunmaktadır.
Arsa değerleme raporu nasıl alınır?
Hak sahibi olduğu arsanın mevcut ve güncel piyasa koşullarına göre değerinin ne olduğunu öğrenmek istenebilir. Arsaya ilişkin çeşitli anlaşma veya satış işlemleri gibi pek çok işlem dolayısıyla hem hak sahipleri hem de kurum ve kuruluşlar tarafından arsa değerleme raporu talep edilebilmektedir. Arsa değerleme raporu Türkiye’de kanun kapsamında belirtilmiş olan Serbest Piyasa Kurulu(SPK) tarafından yetkilendirilmiş olan ve lisans sahibi olan değerleme şirketleri tarafından hazırlanabilmektedir. Bu nedenle arsasına ilişkin değerleme raporu ihtiyacı ve talebi bulunan kişi ya da kurumların mutlak suret ile lisanslı değerleme şirketlerine başvuru gerçekleştirmesi gerekliliği bulunmaktadır. Arsa değerleme sürecinde arsanın değerini etkilediği belirtilen tüm hususlar kanun kapsamında açıkça belirtilmiştir. Değerleme şirketlerinin uzman eksperleri yani değerleme uzmanları tarafından kanunda belirtilen kriterlere uygun şekilde gerçekleştirilecek incelemeler neticesinde arsanın güncel değerinin hem sağlıklı hem de yasal şekilde tespiti sağlanabilmektedir.
Arsa değerlendirme raporu için nelere bakılır?
Arsa değerlemesi uygulanabilirliğinin sağlanabilmesi için arsanın değerini etkileyebilecek her bir faktör göz önünde bulundurularak, rapora dahil edilmektedir. Arsa değerlemesi kapsamında;
- Arsa imar durumu,
- Arsa tapu takyidatları,
- Arsanın bulunduğu bölge analizi,
- Arsanın bulunduğu yer ve konum,
- Arsanın eş değer muadillerine nazaran avantaj ve dezavantajları,
Şeklindeki faktörler değerlendirme süreci kapsamında analiz edilir. Bu analizler değerleme uzmanları tarafından hassas şekilde ilgili İmar Kanunu kapsamında yerine getirilir.
Arsa değerleme raporu hazırlanması noktasında ilk olarak yasal kurum incelemesi gerçekleştirilir. Bunun için arsaya ait tapu kaydı ve imar durumu şeklindeki bilgiler teyit edilir. Bunun için tapu müdürlükleri ve arsanın bulunduğu konumu kapsayan belediyelerin ilgili birimlerinden bilgi akışı sağlanır. Bu işlemlerin tamamlanmasının ardından arsaya ilişkin yerinde görme işlemi ile arsanın mevcut durumu yasal bilgiler ile kıyaslanır. Kıyaslama işleminin tamamlanmasının ardından ise bölgesel analiz gerçekleştirilir.
Bölge analizi kapsamında arsa değerlendirme raporu hazırlanırken arsanın bulunduğu bölgedeki emsalleri ve bu emsallere göre değeri değerlendirilir. Elde edilen bilgiler ışığında da arsaya ilişkin olarak değerleme uzmanı tarafından arsa değerleme raporu hazırlanır.
Değerleme uzmanı nedir?
Değerleme uzmanları, bir arsaya ilişkin güncel piyasa şartları doğrultusunda olası değerinin Kanun tarafından yetkilendirilmiş olan kuruluş temsilciliği altında tarafsız ve adil bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır. Bu noktada bir değerleme uzmanından destek alarak arsa değerleme raporu hazırlanması istendiğinde bunun için gayrimenkul değerleme şirketlerine başvuru gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bir arsa değerleme raporu hazırlama süreci içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı ve sorumlu değerleme uzmanı şeklinde uzmanlar görev almaktadır.
