Gayrimenkul sektöründe bazı sorunlar bulunuyor. Türkiye’de nüfusun devamlı olarak artması; ciddi sorunları beraberinde getiriyor. Kiralık evlerin azalması; bahsettiğimiz sorunlardan birisi! Birçok kişi; kiralık ev bulamadığından yakınıyor. Bunun yanı sıra, arz – talep dengesi değişmiş durumda! Kiralık evlerin sayısının azalması; beraberinde fiyat artışını getiriyor. Bilhassa yeni evlenen çiftlerin borçlarla başladıkları yeni hayatlarında bir de kiralık ev bulamama sorunu yaşamaları dikkat çekiyor. Peki, Türkiye’de kiralık ev sayısı neden azaldı?

Kiralık Ev Sayısının Azalmasının Nedenleri Nelerdir?

Bilhassa İstanbul, Ankara ve İzmir gibi evlerde kiralık konut bulmak eskiye kıyasla daha zor hale geldi. Hali hazırdaki kiralık evlerin fiyatlarının oldukça yüksek oluşu; farklı bir problem olarak dikkat çekiyor. Bu konuyu bir örnekle açıklamak mümkün! İstanbul’da geçtiğimiz yıllarda 2 bin TL istenen bazı evlere güncel tarih itibariyle 5-6 bin TL isteniyor. İzmir ve Ankara için de aynı durum geçerli! Kiralık ev olmaması problemi; aslında 2018 yılına dayanıyor. O dönem yaşanan kur şoku; gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemişti. Bu duruma bağlı olarak kredi faizlerinde ciddi yükselişler meydana geldi. Tüm bu sebepler yüzünden konut üreticilerinin yeni projelere başlamasının geciktiğini ifade etmeliyiz.

Uzmanlara göre Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacı; 700 ila 800 bin arasında değişiyor. Fakat, 2019 ve bilhassa sektörün pandemi dolayısıyla durma noktasına geldiği 2020 yılında bu ihtiyacın yalnızca yarısı kadar konut inşa edildi. Hem faiz oranlarının yüksek oluşu hem de inşaat maliyetlerindeki ciddi artış; bu durumu meydana getirdi. Sonuç olarak, konut satın almak; bir hayli zorlaştı. Konut satın alamayanların tercihi artık kiralama yönünde! Birbirinin devamı olan bu gelişmeler yüzünden kira rayiçlerinin yükseliş gösterdiğini ifade etmeliyiz.

Kiralık Konut Piyasasını Neler Bekliyor?

Daha önce de söylediğimiz gibi İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirlerde bilhassa merkezi bölgelerde kiralık ev bulmak bir hayli zorlaştı. Kiralık evin az olmasından mütevellit insanların emlak ofislerine adını yazdırması söz konusu oluyor. Bir başka deyişle, insanlar; kiralık ev için sıraya giriyorlar. Kiralık ev sektörünün bugüne kadar hiç olmadığı kadar ciddi bir sıkıntı yaşadığını söylemeliyiz. Bu durumun ilerleye günlerde devam edip etmeyeceği ise şu aşamada bilinmiyor.

Pandemi sürecinin tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de bazı dengeleri değiştirdiğini söylemek mümkün! Üniversiteler; 2020 yılının Mart ayından bu yana online eğitim veriyorlar. 1.5 yıldır devam eden bu sürecin Eylül ayında sonlanması adına çalışılıyor. Uzaktan eğitim sürecinde kiralık konut talebinin yavaşladığı biliniyor. Bunun yanı sıra, yine pandemi dolayısıyla birçok evliliğin ertelendiğini söylemek mümkün! Ancak, 2021 yılında bu dengelerin değişeceğini söyleyebiliriz. Üniversiteler; yüz yüze eğitime geçebilirler. Buna ek olarak, hali hazırda birçok düğün töreninin yapıldığını söyleyebiliriz. Bir başka deyişle, insanların kiralık konut arayışlarının hızlanacağını ifade edebiliriz. Konut talebinin artmasıyla beraber kiralardaki artışın da devam edeceği biliniyor. Bir başka deyişle, önümüzdeki günler; kiralık konut sektörü adına daha çok sorun içerebilir.

Son olarak, bir de konut kredi faiz oranlarının düşme ihtimalinden bahsetmeliyiz. Bu noktada, düşen faiz oranları yüzünden konut fiyatları artacaktır.

İstanbul’da Kiralık Ev Bulmak Neden Zorlaştı?

İstanbul’da hem kiralık ev bulmak zor hem de evlerin fiyatları bir hayli yüksek! Bilhassa 2021 yılının Ocak ayından bu yana kira fiyatlarının iki katına çıktığını söylemeliyiz. Kadıköy – Suadiye – Bostancı bölgesi; İstanbul’un en rağbet gören bölgesi olarak biliniyor. Bu noktada, bölgede geçmişte 2 bin TL olan evlerin güncel değeri 4-5 bin TL arasında değişiyor. Aynı durum Avrupa Yakası için de geçerli! Hem Anadolu hem de Avrupa Yakası’nda ev olmaması; bu durumu ortaya çıkaran etmenlerden birisi! Bahsettiğimiz bölgelerde 2+1 evler için 4-5 bin TL istenmesine şaşırmamalısınız. 3+1 evler için ise 8-10 bin TL gibi fiyatlar isteniyor. Bu rakamların ne kadar uçuk olduğunu söylemeye gerek yok! Üst seviye gelir grubundaki kişilerin dahi bu kiraları ödemesi pek mümkün değil!

Avrupa Yakası’nda Etiler, Bebek, Ulus ve Nişantaşı gibi bölgelerde ciddi kiralar isteniyor. Buna ek olarak, Avcılar ve Zeytinburnu gibi nispeten daha düşük gelir seviyesine sahip insanların yaşadığı ve hatta deprem riski taşıyan evlerde dahi yüksek kira istenmesi söz konusu! Peki, İstanbul’da kira fiyatları neden artıyor?

İstanbul’daki son birkaç yıldır devam eden kira artışlarının sebebi tanıdık! Bu tür bölgelerde ciddi bir kentsel dönüşüm çalışmasının olduğunu ifade edebiliriz. Ne kadar süreceği belli olmayan kentsel dönüşüm sırasında insanların yakın bölgeden ev tutmak istemesi; kira artış sorununu ortaya çıkarıyor. Uzmanlara göre yoğunluk tamamen bununla alakalı! Hatta, bu konuyu bir örnekle açıklamak mümkün! Kadıköy – Maltepe bölgesinde toplam 3 bin konutun kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması bekleniyor. Her bir binada toplam 10 daire olduğunu varsayarsak 30 bin konut ihtiyacı ortaya çıkar. Sonuç olarak, Kadıköy – Maltepe ve Avcılar – Zeytinburnu bölgelerinde yapılması planlanan kentsel dönüşüm çalışmaları yüzünden bu bölgelerdeki kira fiyatlarının önümüzdeki günlerde de artacağının farkında olmalısınız.

İstanbul Gayrimenkul Sektörünü Neler Bekliyor?

İstanbul gayrimenkul sektörünü pek iyi günler beklemiyor. 2018 yılında yaşanan kur problemi sebebiyle devlet; bilhassa üç banka aracılığıyla yüzde birin altında faize sahip konut kredisi sunmuştu. Düşük kredi kampanyası ile beraber çok sayıda ev satıldı. Fakat, insanların yeni evlere duymuş oldukları talep bitmiyor. Daha önce de söylediğimiz gibi 2019 ve 2020 yıllarında yaşanan kriz sebebiyle yıllık konut ihtiyacının yalnızca yarısını karşılayacak kadar konut inşa edilmişti. Bir başka deyişle, arz; talebi karşılamıyor.

İstanbul’u bekleyen bir diğer sorun ise öğrencilerin şehre dönmesi! 2021 yılının Eylül ayında üniversitelerin yüz yüze eğitime geçmesi bekleniyor. Bu noktada, binlerce öğrencinin İstanbul’a döneceğini ifade edebiliriz. Takdir edersiniz ki, İstanbul; sanayi şehri olmasının yanı sıra bir de öğrenci şehri! Bu yüzden, üniversitelerin açılmasıyla beraber öğrencilerin İstanbul’a dönecek olması beraberinde daha ciddi sorunları getirecek. Bilhassa Eylül ve Ekim aylarında kiralık konut ihtiyacı artacak. Hatta, daha şimdiden öğrencilerin İstanbul’da ev bakmaya başladığı biliniyor.

İstanbul Konut Sektöründe Geleceğe Dair Umut Var Mı?

İstanbul; Türkiye ekonomisi adına hayati öneme sahip bir şehir! Bu yüzden, şehirde yaşanan kiralık ev sıkıntısı çözülecektir. Uzmanlara göre kentsel dönüşüm sürecinin sonlanmasıyla beraber birçok şey normale dönecek. Bir başka deyişle, yıkılan binalarda kapasite artışı olacak. Ev sahipleri; kiralık evlerini bırakıp eski ancak yeniden yapılan evlerine dönecekler. Sonuç olarak, kentsel dönüşüm sorunsuz olarak tamamlandığı takdirde İstanbul’daki konut probleminin en geç 2023 yılında ortadan kalkacağını söyleyebiliriz.

İstanbul dışında Ankara ve İzmir’de de aynı sorun mevcut! Bu şehirlerde yapılması planlanan büyük konut projelerinin pandemi dolayısıyla gecikmesi; ortaya arz – talep problemini çıkardı. Buna ek olarak, İzmir için farklı bir sıkıntı söz konusu! 30 Ekim 2020 tarihinde yaşanan depremin ardından birçok kişi; hasarlı olduğu gerekçesiyle evlerini terk etti. Hasarsız evler için istenilen kiraların neredeyse iki katına çıkması; halkımızın bu konudaki fırsatçılığını gösteren olumsuz bir durum!