Arsa ve tarla konusu her zaman yatırımın en temel tartışmalarından birisini oluşturmaktadır. Türkiye’de tarımın korunması ve yanı sıra daha planlı bir şehirleşmenin sağlanabilmesi amacı ile her iki içinde kullanılacak toprağın ayrıştırılmasını sağlamaktadır. Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de tarla vasfına sahip olan toprak için kesinlikle herhangi bir imar yani bina uygulamasının gerçekleştirilebilmesi mümkün değildir. Bu tip yatırımlar için arsa vasfına sahip olan toprağın kullanılması gerekliliği bulunmaktadır. İmar uygulaması geçmeyen toprak parçası olan tarla için tarım dışında herhangi bir yatırımın gerçekleştirilmesi cezai yaptırımlar ile karşı karşıya kalınmasına neden oluyor. Bununla birlikte devlet tarafından çeşitli kriterlere bağlı olarak sağlanan hak çerçevesinde tarladan arsaya dönüş gerçekleştirilebilmesi de mümkün olmaktadır.
Tarladan arsaya dönüş nasıl olur?
Tarıma elverişliliği yüksek olan tüm topraklar tarla vasfına sahiptir. Tarla vasfına sahip olan toprak parçalarının imar uygulamasına tabi olabilmeleri mümkün değildir. Her bir tarla için sınırlama tepe, dağ, yol, dere, duvar, ağaç ve yol ile belirlenmektedir. Arsalar ise bağlı oldukları belediyenin imar uygulaması alanında bulunan topraklardır. Bu çerçevede arsa statüsüne sahip olan her bir toprak parçası, yapılaşma açısından hem teknik hem de yasal olarak uygunluğa sahiptir. Günümüzde yasal düzenlemeler çerçevesinde tapudaki statüsü tarla olan bir toprak parçasının arsa statüsüne kavuşturulması yani dönüştürülmesi için cins değişikliği işlemi uygulanabilmektedir.
Tarladan arsaya dönüştürme imkanı tanıyan cins değişikliği işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi noktasında dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar bulunuyor. Bu hususların en başında da arsaya dönüştürülmek istenen tarlanın bazı kriterleri karşılıyor olması gerekliliği gelmektedir.
Tarla tapusunu arsa tapusuna dönüştürmek için aranan şartlar
Mevcut durumda tarla statüsüne sahip olan bir toprak parçası tapusunun arsa statüsüne dönüştürülebilmesi mümkündür. Ancak bunun için söz konusu tarlanın devlet tarafından belirlenmiş olan bir takım şartları taşıyor olması gerekmektedir. Buna göre tarladan arsaya dönüştürme imkanı getiren cins değişikliği şartlarına göre tarlanın;
- 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde bulunuyor olması,
- Yapılaşmaya açık bir niteliğe sahip olması,
Şeklindeki kriterler aranmaktadır. Cins değişikliği işlemleri doğrultusunda “1/1000 ölçekli” imar planı hükümleri kapsamında gerçekleştirilecek imar uygulaması neticesinde tapu kayıtlarında söz konusu toprak parçasının tarla olan niteliği arsa niteliğine dönüştürülebilmektedir.
Cins değişikliği işlemleri için gerekli olan belgeler
Günümüzde tarla statüsünde olan bir toprak parçasının arsa statüsü kazandırılarak, imara uygun hale getirilebilmesi için mutlaka taşıması gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Cins değişikliği yönetmeliği kapsamında tüm detayları açıkça belirtilmiş olan tarladan arsaya dönüştürme işlemlerinin tamamlanabilmesi için başvuruda bulunanlardan çeşitli evrakların temini talep edilmektedir. Buna göre tarladan arsaya dönüştürülmek istenen tarlaya ait olan tapu senedinin bulunuyor olması gerekmektedir. Bunun dışında söz konusu tarlanın maliki ya da temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanını hazır bulundurması gerekliliği bulunmaktadır.
Tarlanın yapısız durumda olmasından sonra yapılı hale gelmesinin istenmesi halinde ise tarlanın cins değişikliği işlemine istinaden “Yapı Kullanma İzin Belgesi” ya da söz konusu tarladan arsaya dönüştürme işleminin uygulanması noktasında herhangi bir engel söz konusu bulunmadığına dair evrak olması gerekmektedir. Söz konusu evrakın temini ise ilgili arsanın bulunduğu lokasyonun kapsamında bulunduğu belediye veya valilik aracılığı ile gerçekleştirilebilmektedir.
Cins değişikliği işlemi tarladan arsaya dönüştürülecek olan toprak parçasının sahiplerinin ya da hissedarlarına ait olan bir adet vesikalık fotoğrafın bulunması gerekliliği bulunmaktadır. Bu evrakların hazırlanmasından, işlemlerin yapılması noktasında ilgili kurumlara olan başvurular için uzman emlak danışmanlarımızdan yardım alarak, süreci çok daha doğru şekilde işletebilirsiniz.
