İstimlak, devlet ya da devlet tüzel kişileri tarafından kamu yararı gözetilerek özel mülk olan taşınmaz malların tamamının ya da bir kısmının değerinin bedelini ödeyerek kamulaştırmasına denir.

İstimlak Nedir?

İstimlak kamulaştırma anlamına gelen bir terimdir. Kamu idareleri tarafından ihtiyaç duyulan gayrimenkuller, kamu kuruluşları tarafından kanunlara uygun bir şekilde ve uygun usullerin takip edilmesi ile istimlak kanunları çerçevesinde kamulaştırma işlemine tabi tutulabilmektedir. Bir gayrimenkulün kamulaştırma işleminin gerçekleşebilmesi için kamu kuruluşları tarafından uyulması gereken çeşitli prosedürler vardır. Bu prosedürleri takip eden kamu idareleri kamulaştırmayı istedikleri gayrimenkulün sahibine taşınmazın bedelini öderler. İstimlak yapılacak olan gayrimenkulün bedeli devlet tarafından peşin olarak ödenir. Bir gayrimenkulün kamulaştırılması ile birlikte imar planları dahilinde park, yol, metro, tramvay, alt ve üst geçit, otopark, mezarlık gibi kamuya hizmet edecek olan alanların inşasında kullanılabilir.

 İstimlak Nasıl Yapılır?

Bir gayrimenkulün istimlak işlemine tabi tutulabilmesi için izlenmesi gereken beş aşama vardır. Bu aşamalar şu şekildedir:

1- Gayrimenkulün kamulaştırılmasını isteyen kurum müdürlüğünün başkanlık onaylı istimlak ön onay föyü ile gayrimenkulün sahip olduğu imar planı, kadastral paftası ve mülkiyet durumu tespit edilir.

2- 4650 sayılı kanun ile 2942 sayılı kanunun yedinci maddesi ne göre  tapu kütüğüne idari istimlak şerhi işletirilir.

3- Sicil müdürlüklerinden taşınmazın mülkiyet belgesi alınarak, 4650 sayılı kanun ile 2942 sayılı istimlak kanununun sekizinci maddesine göre belediyeler tarafından oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından gayrimenkulün değeri tespit edilir.

4- Gayrimenkul sahibi ile görüşülerek uzlaşma sağlanmaya çalışılır. Uzlaşmanın sağlanması ya da sağlanamaması durumu tutanak tutularak belirtilir.

5- Uzlaşma tutanağının belirlenmesi ile birlikte bedel tutarı Hesap İşleri Daire Başkanlığınca taahhüt altına alınır.

İstimlak Tebliğinde Yer Alan Maddeler?

Bir istimlak tebliğinde yer alan maddeler şunlardır:

1- İstimlak işlemini gerçekleştirecek olan idarenin adı

2- İstimlak işleminin gerçekleştirileceğini taşınmazın sahibi ya da sahiplerinin ad ve soyadları

3- Kamulaştırılacak olan taşınmazın genel tapu bilgileri, bulunduğu yer, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, büyüklüğü gibi nitelikleri

4- İstimlak kanunları çerçevesinde öngörülen süre içerisinde istimlak işleminin duyurulması sonrasında mülk sahiplerinin bu işleme karşı idari yargıda iptal ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltme davası açabilecekleri en geç tarih

5- Açılacak olan davalarda ilgili tarafın kim olacağı

6- İstimlak  kanunları çerçevesinde mülk sahiplerine verilen süre içerisinde idari yargıda iptal davası açmayan ya da dava açtıkları halde yürütmenin durdurulması kararı aldıramayan ya da aldığı halde belgelendirilememesi durumunda kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkeme tarafından belirlenmiş olan gayrimenkulün değerinin taşınmazın sahibine kamulaştırma yapan idare tarafından ödeneceği ve mülkün kamulaştırma yapan idarenin tarafına geçirileceği belirtilir

7- Gayrimenkulün mahkeme tarafından belirlenmiş olan değerini istimlak işlemini gerçekleştirecek olan kurumun, mülk sahibine hangi devlet bankası aracılığı ile ulaştıracağı

8- Gayrimenkulün kamulaştırılmasına ya da gayrimenkul için belirlenmiş olan değere ilişkin itiraz, savunma ya da delillerin tebliğ edilen tarihten itibaren en geç on gün içerisinde mahkemeye yazılı olarak bildirilmesi gerektiği, tebliği belgesi üzerinde yer alması gereken ve yer alacak olan bilgilerdir.

Hangi Kamu Kurumları Tarafından İstimlak Yapılabilir?

İstimlak edilecek olan gayrimenkulun bedelinin peşin olarak mülk sahibine ödenmesi şartına dayalı olarak, kamu yararının gözetildi durumlarda devlet ya da devlet tüzel kişileri tarafından özel kişilere ait olan mallara el konulabilir. En kısa açıklamasıyla kamulaştırma anlamına gelen istimlak, düzenlenmiş olan istimlak kanunları çerçevesince belli kurumlar tarafından yapılabilmektedir. Kamulaştırma yapma hakkı bulunan kurumlar şunlardır: belediyeler, Karayolları Genel müdürlüğü, DSİ Genel Müdürlüğü ve Üniversiteler.

 İstimlak Kararına Mülk Sahibi İtiraz Edilebilir mi?

Kamu kurumları tarafından istimlak kararının verilmesine durumunda mülk sahiplerinin itiraz etme hakları vardır. İlgili kişi sahip olduğu mülkün ilgili kamu kurumu tarafından istimlak edileceğini öğrendikten sonra itiraz edebilir ve bu itirazlar şu şekilde gerçekleştirilebilir:

Kamulaştırma kararına itiraz edecekseniz maksimum 30 gün içerisinde idare mahkemesine başvurarak itirazınızı gerçekleştirebilirsiniz.

Eğer kamulaştırma bedeline itiraz edecekseniz yani kamu kuruluşu tarafından öngörülmüş olan mülkünüzün değerini arttırmak istiyorsanız en geç 30 gün içerisinde asliye hukuk mahkemesine başvurmanız gerekmektedir.

İstimlak Bedeli Nasıl Ve Kim Tarafından Belirlenir?

Bir gayrimenkulün istimlak işlemlerini gerçekleştirecek olan kamu kurumu taşınmazın bedelini belirlemek için kendi bünyesinde bulunmakta olan Kıymet Takdir Komisyonunu görevlendirir. Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenen gayrimenkulün değeri tahmini bir değerdir ve açacağınız davalar ile bu değeri arttırmanız mümkündür.

 Kıymet Takdir Komisyonu Gayrimenkul Bedelini Nasıl Belirler

Kıymet Takdir Komisyonu bir gayrimenkulün değerini belirlerken istimlak edilecek olan gayrimenkulun vergi kayıtlarını inceler ve bulunduğu çevreden mülkiyetin değeri hakkında edindiği bilgiler doğrultusunda değer tespit işlemini gerçekleştirir. Gayrimenkul için belirlenmiş olan değer fiyatı Uzlaşma Komisyonuna aktarılır ve bu komisyon istimlak edilecek olan mülkün sahibi ile görüşürüz. Yapılan bu görüşmede pazarlıklar sonrasında iki taraf anlaşabilir ise devir işlemleri gerçekleştirilir kamulaştırılacak olan gayrimenkulün değeri sahibine peşin olarak ödenir

Uzlaşma Komisyonu İle Uzlaşılamaz İse İzlenecek Yol Nedir?

Uzlaşma Komisyonu ile gayrimenkulün sahibi arasında anlaşma sağlanamaz ise gayrimenkulün sahibi asliye hukuk mahkemesine başvuru yapabilir. Bu başvuru sonrasında mahkeme tarafların tekrar uzlaşması amacı ile bir görüşme yapmasını ister. Taraflar bu görüşmede de anlaşamaz ise mahkeme bir bilirkişi atar. Ve bu bilirkişi tarafından gayrimenkulün değeri tekrar tespit edilir. Tespit edilmiş olan bu değer mülk sahibine bildirilir. Mülk sahibi verilen yeni rakamı da kabul etmez ise tekrar itiraz etme ya da temyize götürme hakkı bulunmaktadır

Kamulaştırma Bilirkişi Kurulu Gayrimenkul Değerini Nasıl Belirler?

Mahkeme tarafından atanmış olan Kamulaştırma Bilirkişi Kurulu, kamulaştırılacak olan gayrimenkulü şu çerçeveler etrafında inceler

1- Gayrimenkulün cinsi

2- Gayrimenkulün yüzölçümü

3- Gayrimenkulün değerini etkileyebilecek olan nitelikler ve çevresel faktörler tek tek değerlendirilir.

4- Varsa vergi beyanında incelenir

5-  Gayrimenkulün bulunduğu mevkide ve zamanın şartlarına göre kullanılması takdirinde getireceği net gelir

Bu çerçeveler ile tekrar değerlendirmesi sonucu düzenlenecek olan rapor sonrasında gayrimenkulun değer tespiti yapılır. Değer tespiti sırasında istimlak işlemi sonrasında yapılacak olan hizmet ile bölgenin değer artışı ya da gayrimenkulun gelecekteki kullanım şekilleri sonucunda getireceği karlar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma Hangi Nedenlerle Yapılır?

Devlet tarafından kamuya hizmet amacıyla yapılacak olan projelerde gerekli imar alanının oluşturulabilmesi için kamulaştırma yapılır. Örneğin devlet tarafından yapılacak olan otoyollar, metro, park, alt ya da üst geçit gibi projelerde devlet istimlak kararı verebilir. Bazı istisnai durumlarda ise halk sağlığını tehdit eden bir taşınmaz yine devlet tarafından yasalar çerçevesinde istimlak kararına tabi tutulabilir.