Hisseli arsa alış ve satışlarında karşımıza çıkan ve özellikle de alıcılar için bazı sorunlara neden olabilecek olan durumlardan bir tanesi de şufa yani önalım hakkıdır. Hisseli arsa alışverişlerinin önerilmemesine neden olan durumlardan biri olan şufa hakkı nedir ve hem alıcı hem de satıcılar için ne gibi olumsuz durumlar oluşturuyor? Bu yazımızda sizlerle bu iki sorunun cevabını vereceğiz.
Hisseli Arsa Ve Arazilerin Önerilmemesinin Nedenleri Nelerdir?
Hisseli tapu bir mülkiyet üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması durumudur. Yani en az iki kişinin pay sahibi olduğu mülkiyetlerin tapuları hisseli tapulardır. Maksimum paydaş sayısı için bir sınırlamanın bulunmadığı hisseli tapuya sahip arsa ve arazi yatırımları uzmanlar tarafından çok da önerilmeyen yatırım araçlarından birisidir. Bunun en temel nedenlerinden bir tanesi sahip olunan bir gayrimenkul üzerinde herhangi bir karar alınırken tüm hissedarların ortak kararının ihtiyaç duyulmasıdır. İkinci olarakta sahip olduğunuz arsa üzerinde inşa edilecek yapı üzerinde hissedarlar arasında paylaşımla ilgili sıkıntılar sık sık çıkmaktadır. İnşaattan önce bununla ilgili bir sözleşme yapılmış olsa dahi bu sözleşmenin resmi anlamda herhangi bir geçerliliği yoktur çünkü yasalar her ortağın eşit olduğunu ve ortakların hissesinin payına göre yalnızca büyüklük konusunda artı haklarının olabileceğini söyler. Bu sebeple hisseli arsalar üzerinde yapıların paylaşımı hissedarlar arasında bir çok tartışmanın çıkmasına neden olabilmektedir. Üçüncü olarak da hisseli arsa ve arazi yatırımını riskli yapan durumlardan biri de şufa hakkıdır. Şufa yani ön alım hakkı en kısa hali ile hissedarlardan birinin sahip olduğu payı satmadan önce diğer hissedarlara teklif etmesi zorunluluğudur. Fakat şufa hakkı bununla sınırlı değildir. Şufa hakkı ile diğer hissedarlara bazı haklar sunan bu yasal durum arsalara olan talebin düşmesine neden olacak ve özellikle de güveni azaltan etkilere neden olmaktadır.
Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı hisseli mülkiyetlerde herhangi bir hissedarın kendine ait olan payı satmak istemesi durumunda geri kalan diğer hissedarları üçüncü kişilerden dolayı oluşabilecek olumsuz durumlardan korunmasını sağlamak için verilen bir haktır. Şufa hakkının en temel amacı hisseli bir mülkiyetin hissedarlarının dışındaki birine satılarak paydaşlar arası uyumun bozulmasını engellemesine yöneliktir. Bu sebeple hissedarlardan birisinin kendi payını satışa çıkarmayı düşündüğü durumlarda önceliği mülkiyetin diğer hissedarlarına verir. Yani kendi hissesini satmak isteyen bir hissedar öncelikle bu durumu ortakları ile paylaşır. Bu paylaşım sonrasında ortaklardan herhangi biri hisseyi almaya talip olmazsa eğer noter onaylı diğer hissedarların pay üzerinde talebinin olmadığını belirten bir belge almaları gerekmektedir. Burada dikkat etmeniz gereken nokta belgenin noter tarafından hazırlanmış ve onaylanmış olması gerektiğidir. Bu belgeyi aldığınız zaman maalesef ki şufa hakkı ortadan kalkmıyor. Şufa hakkını ortadan kaldırabilen iki durum vardır. Bu durumlardan ilki hisseyi ortaklardan birinin satın alması ikincisi ise üçüncü bir şahısa satılmış ise bile aradan iki senenin geçmesidir.
Şufa Hakkında Hak Düşürücü Süreler Nelerdir?
Şufa hakkı ile bir hissedar tarafından ortaklar arasında yer almayan üçüncü bir şahsa satılmış olan pay daha sonrasında diğer hissedarlar tarafından harcanan ücret ödenerek üçüncü şahsın elinden alınabilir. Şufa hakkı ile ilgili açılmak istenen dava hisseyi satan kişiye değil satın almış olan üçüncü kişiye karşı açılabilir. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından görülen şufa hakkı davaları için diğer hissedarların üç aylık bir süresi vardır. Ayrıca herhangi bir sorun çıkması durumunda iki yıl boyunca hala dava açma hakları devam etmektedir .2 yıldan sonra şufa hakkı düşmektedir. Hak düşürücü nitelikte ki ilk üç aylık süreye nisbi hak düşürücü süre, daha sonrasındaki iki yıllık süre ise mutlak hak düşürücü süre olarak adlandırılmaktadır. Bu hak düşürücü süreler maalesef ki hisseli arsa satışlarında alıcılar için güveni sarsmakta ve bu sebeple insanların haklı olarak uzak durmasına neden olan bir durumdur.
Şufa Hakkında Şartlar Nelerdir?
Hisseli arsalarda hissedarlardan birinin payını satması ile birlikte ortaklardan herhangi birisi talep etmemiş ve üçüncü bir şahsa satılmış ise şufa hakkı ile ortaklar yeni ortaklarından hissesini alabiliyorlar. Tabii ki şufa hakkını kullanan kişi yeni ortağının bu hisse için harcamış olduğu ücretleri geri ödemesi şartı var. Hem tapunun satış bedeli hem de dava masraflarını karşılaması gerekiyor. Şufa hakkı davaları ile alakalı bilmeniz gereken noktalardan bir tanesi de şudur ülkemizde bu tarz davalar maalesef ki oldukça uzun sürmektedir. Davadaki her iki tarafı da yıpratan ve yoran bir süreç olmaktadır.
Müstakil Tapuya Sahip Olan Arsa Ve Araziler Yatırım İçin Daha Doğru Bir Tercihtir
Hisseli tapuya sahip olan arsa ve arazilerin neden olabileceği birçok sorun vardır. Şufa hakkı da bunlardan yalnızca biridir. Yeni alıcı için şufa hakkı ile doğan iki yıllık tehlikeli dönem güven sorunları olarak dönmektedir. Ayrıca sahip olunan gayrimenkul ile ilgili alınacak olan kararlarda karar birliğinin aranıyor olması da insanları hisseli tapulardan uzaklaştırın diğer bölümlerden bir tanesidir. Ülkemizde çoğunlukla karşımıza miras durumlarından çıkan hisseli arsa ve arazi yatırım yapmak isteyen kişiler için önerilen seçeneklerden bir tanesi değil. Ayrıca yalnızca alım satımlarda değil sahip olunan arsa üzerindeki inşa edilen yapı üzerinde de hissederlar arasındaki pay dağıtımı da sık sık anlaşmazlıkları çıktığı ve oldukça belirsiz durumlardan bir tanesidir. Bu sebeple özgürce kararlar alabileceğiniz, kendi planlarınız doğrultusunda düzenlemeler yapabileceğiniz ve kendinizi güvende hissedebileceğiniz müstakil tapuya sahip olan arsa ve araziler yatırım yapmak isteyen kişiler için daha uygun birer seçenek olmaktadır.
Sahip Olduğunuz İmkanlar Dahilinde En Uygun Yatırımı Bir Uzman Sayesinde Bulun
Türkiye’de en çok tercih edilen yatırım araçları arasında ilk sıralarda yer alan arsa ve arazi yatırımında dikkat edilmesi gereken bir çok önemli nokta vardır. Bu noktaların atlanılmadığı durumlarda arsa ve arazi yatırımlarında gayrimenkul sahipleri yüksek oranlarda kar ile buluşabilmektedir. Bu sebeple sizde birikimlerinizi arsa ve arazi alarak değerlendirmeye karar verdiyseniz doğru yoldasınız demektir. Fakat unutmayın ki toprak yatırımında elde edebileceğini kar oranları çok büyük değişiklikler göstermektedir. Doğru zamanda doğru yere yatırım yapmış olan insanlar kısa zamanda büyük miktarlarda paralar kazanabilir iken bazi kişilerin ise çok daha uzun süre beklemesi ya da daha az olan kar oranları ile tatmin olması gerekmektedir. Sizde sahip olduğunuz imkanlar dahilinde en yüksek kar oranları ile buluşmak istiyorsanız alanında uzman bir firma ile çalışmayı ihmal etmeyin.
