Gayrimenkul yatırımlarında aslında geçmişten beri çok önemli olan arsa payı, pek fazla dikkate alınmayan bir detay olarak kalıyordu. Son zamanlarda gayrimenkul sektöründe çok fazla dile getirilen bir kavram haline gelmiştir. Bunun en temel etkeni ise kentsel dönüşüm oldu. Aslında kentsel dönüşümün ilk başladığı dönemlerde de pek çok kişi geçmişten gelen alışkanlık veya deneyimle arsa payı detayına gerektiği kadar hassasiyet göstermiyordu. Bu kentsel dönüşümün sonraki süreçlerinde ciddi mağduriyetlere ve hatta davalara neden oluyordu. Tüm bu gelişmeler 6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte arsa payı detayının ne kadar önemli hale geldiğini gösteriyor.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti olanlar için bağımsız bölümlerin ortak mülkiyetini tanımlar. Arsa payına ilişkin tüm tanımlamalar ve detaylar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında açıkça belirtilmiştir. İlgili kanuna göre arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet payları şeklinde bir açıklama arsa payı için gerçekleştirilir. Bu durumda arsa payının değer ile orantılı olması gerekliliğini ortaya çıkartmaktadır.

Söz konusu detaylar da doğal olarak arsa payı ile ilgili olarak yalnızca kentsel dönüşümde değil tüm gayrimenkul alımları noktasında alıcının dikkat etmesi gereken hususlardan birisidir. Üstelik sadece eski binalarda değil yeni binalar içinde kat mülkiyeti kapsamında mevcut olan arsa payı ile ilgili teknik bilgilerinde incelenerek, hareket edilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı

Her bir kentsel dönüşüm projesi için mutlaka arsa payı ile ilgili belirtilen teknik detayların iyice incelenmesi çok önemlidir. Ancak günümüzde bazı şehirlerin, bazı ilçe veya bölgeleri arsa payı açısından ehemmiyeti daha da katlamaktadır. Örneğin İstanbul ve İzmir gibi merkezi lokasyonlarda bulunan ilçe ve semtlerde arsa sayısı/stoku neredeyse sıfır seviyesine gelmiştir. Bu durumda bu bölgelerde gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payları önemini arttırmıştır.

Gayrimenkul satışları için ağırlıklı olarak söz konusu yapıya sahip olan bölgelerde arsa payı ile satış ilanları açıldığı son zamanlarda sıklıkla görülebilmektedir. Günümüzde kentsel dönüşümde arsa payı öneminin artış göstermesi ile birlikte kat mülkiyeti doğrultusunda arsa payı düzeltme davaları da oldukça ciddi bir artışla karşı karşıya kalmıştır.

Arsa Payı Düzeltme Davaları Kentsel Dönüşümü Yavaşlatıyor

Kentsel dönüşüm çerçevesinde önem kazanan arsa payına ilişkin mağduriyet söz konusu olması halinde arsa payı düzeltme davası açılabiliyor. Mahkemeler tarafından bu tip dava başvuruları kabul ediliyor olsa da reddedilmesi ile de sıklıkla karşılaşılabiliyor. Üstelik arsa payı düzeltme davasında davacının nezdinde olumlu karar çıkması ile süreçte sona ermiyor. Zira diğer maliklerinde kendi tapularındaki arsa payına istinaden alım gerçekleştirdiklerinden, mağduriyetlerinin söz konusu olacağından yeni dava silsilesi ortaya çıkıyor.

Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin Rolü

Kentsel dönüşümde arsa payı ile ilgili sorunlara karşı günümüzde çözüm sağlayan kuruluşlar bulunuyor. Arsa payı değer ile orantılı olması en teknik ve en hukuki olgudur. Kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri açısından arsa payı ile ilgili çok fazla anlaşmazlığın mevcudiyeti ve arsa payı düzeltme davası hakları dolayısıyla mahkemelerde çok ciddi bir yoğunluk söz konusu olabiliyor.

Günümüzde Serbest Piyasa Kurulu(SPK) tarafından lisanslandırılmış olan gayrimenkul değerleme şirketleri bulunuyor. Bu şirketler tarafından hazırlanan kentsel dönüşüm bina ve daire değerleme raporu sayesinde arsa payları belirlenebiliyor. Kentsel dönüşüm projelerine istinaden söz konusu arsa paylarının dikkate alınarak, anlaşmaların sağlanması ise çok daha sağlıklı ve çok daha adil bir kentsel dönüşüm projesi yürütümünü mümkün hale getirmektedir.