Türkiye’de son yıllarda kentsel dönüşüm oldukça yoğun hale geldi. Türkiye’nin tüm şehirlerinde daha modern ve yeni nesil deprem yönetmeliğine uygun yeni binaların inşa edilmesi amacı ile binalar yenileniyor. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında gerçekleştirilen çalışmalar Türkiye’deki gayrimenkul ve inşaat sektöründe çok ciddi bir hareketliliğin ortaya çıkmasına neden oluyor. Eski konutların yıkılması ve yeni konut inşaatlarının yapılması üzerine uygulanan kentsel dönüşüm projeleri vatandaşa önemli fırsatlar sunuyor. Bununla birlikte günümüzde inşaat sektöründeki hareketlilik arsa sahiplerine yönelik olarak kat karşılı daire şeklinde konut projelerinde yer alma fırsatı getiriyor. Bu iki etken günümüz Türkiye’sinde müteahhit ve arsa sahibi pay paylaşımı konusunda önemli soruların ortaya çıkmasına neden oluyor.
Kendi arsası üzerindeki konutunu yıktırarak, yeni bina yaptırmak yani kentsel dönüşüm projelerine dahil olmak isteyenler ile birlikte sahip olduğu arsasını kat karşılığı vermek isteyenler için önemli fırsatlar bulunuyor. Bu nedenle günümüzde müteahhit ve arsa sahibi paylaşımı konusu oldukça gündemde bulunuyor. Arsa değeri, uygulanacak konut projesi maliyeti, yapılan konutların değeri gibi pek çok bileşen günümüzde müteahhitler ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmelerin detaylarını belirlemektedir. Bu nedenle günümüzde arsa sahipleri ile müteahhitler arasında gerçekleştirilecek anlaşma sürecinde çok fazla anlaşmazlık söz konusu olabiliyor. Özellikle de pek çok vatandaş arsa sahibi olarak kat karşılığı arsa anlaşması ve kentsel dönüşüm anlaşması sırasında çok ciddi hak kayıpları ile karşı karşıya kalabiliyor.
Müteahhit ile arsa sahibi pay yüzdesi nasıl belirlenir?
Günümüzde kentsel dönüşüm projeleri ile kat karşılığı arsa anlaşmaları doğrultusunda müteahhitler ile arsa sahipleri arasında en fazla yaşanan anlaşmazlık pay yüzdesi oluyor. Tarafların arsaya ilişkin olarak gerçekleştirilecek anlaşma kapsamında alacakları pay yüzdesinin ne olacağı konusu her zaman anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. Bununla birlikte arsa sahiplerinin pay yüzdesi dağılımı noktasında dikkatli hareket etmemesi durumunda ciddi hak kayıpları ile karşı karşıya kalmasına neden olabiliyor.
Müteahhit ve arsa sahibi pay paylaşımı noktasında söz konusu olan yüzdelerin doğru şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Örneğin Türkiye’nin en güzide sahil şehirlerinden birisinde denize sıfır bir arsanın kat karşılığı arsa anlaşma ile müteahhide verilmesi üzerinden hesaplama yapılabilir. Böyle bir anlaşma dahilinde müteahhit tarafından hazırlanan imar planı yani konuttaki kat sayısı dikkate alınmalıdır. Misal her katta tek daire olacak şekilde toplam 6 katlı bir bina inşa edilecek; bu inşaatın müteahhit açısından oluşturduğu inşaat maliyeti 2 milyon TL olabilir. Anlaşma gereğince müteahhit yalnızca en üst kattaki daireyi alıyor. Bu dairenin satış bedeli 6 milyon TL olabilir. Böyle bir anlaşma durumunda müteahhit 14% yani 6’da 1’i oranında pay alıyor. Arsa sahibi ise 84% yani 6’da 5’i oranında pay alıyor. Ancak genel tabloya bakıldığı durumda müteahhidin söz konusu anlaşma kapsamındaki kazancı 4 milyon TL oluyor.
Arsanın bulunduğu bölge çok önemli
Günümüzde yatırımcıların en önemli gözdesi bir arsa sahibi olarak, bunu kat karşılığı olarak vermek yönünde oluyor. Bu çerçevede arsasını müteahhide vermeyi düşünen kişilerin mevcut durumda sahip olduğu arsasının veya satın almayı düşündüğü arsanın lokasyon durumuna dikkat etmesi gerekmektedir. Tabii ki arsa imar durumu ve yanı sıra arsa değerleme raporu bilgisine de dikkat edilmesi oldukça büyük bir önem taşımaktadır. Arsanın lokasyonuna göre müteahhidin ödeyeceği vergi, arsa değeri, inşa edilecek konuttaki daire veya işyerlerinin değeri gibi pek çok faktör tarafların alacakları pay yüzdesi ile elde edecekleri kazançlar oldukça ciddi değişikliklere uğramaktadır.
Söz konusu faktörler dolayısı ile müteahhit ve arsa sahibi pay paylaşımı sürecinde yasal olarak sadece standart bir pay dağılımının uygulanabilirliği yetersiz olacaktır. Bu nedenle arsanın nitelikleri ve konumu gibi faktörlere bağlı olarak bir pay anlaşmasının gerçekleştirilmesi gerekliliği bulunmaktadır. Bu işlemlerde herhangi bir hak kaybı yaşamadan arsa yatırımı gerçekleştirmek isteyen herkes için emlak danışmanlarımız dinamik şekilde yönlendirme ve bilgilendirme sağlamaktadır.
Arsa değer tespiti nasıl yaptırılır?
Günümüzde tüm arsa işlemleri için olduğu gibi kat karşılığı arsa veya kentsel dönüşüm projelerinde arsa değeri önemli bir faktördür. Bu nedenle arsa değerleme raporu alınması gerekmektedir. Türkiye’de arsa değerleme raporu, Serbest Piyasa Kurulu(SPK) tarafından yetkilendirilen ve lisans verilen değerleme şirketleri aracılığı ile hazırlanmaktadır.
