Emlak sektöründe yer alan herkesin aşina olduğu kavramlardan birisi de gayrimenkul değerleme! Bu sürecin diğer adının ekspertiz faaliyeti olduğunu ifade etmeliyiz. Gayrimenkul değerleme; tahmin edebileceğiniz üzere gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından yapılır. Gerçek veya tüzel kişilerin yanı sıra kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya herhangi bir gayrimenkulle ilgili olan hak ve faydaların söz konusu gayrimenkul için en uygun değerleme yöntemi seçilmesiyle gerçekleştirilir. Ayrıca, yürürlükte bulunan mevzuat kuralları dikkate alınır. Bunun yanı sıra, bağımsız ve tarafsız bir şekilde yapıldığını dile getirmeliyiz.

Gayrimenkul değerleme; söz konusu varlığın belirli bir tarihteki değerinin tespit edilmesi ve buna ilişkin rapor hazırlanmasıdır.

Gayrimenkul Değerleme Kim Tarafından Yapılır?

Bu sürecin tamamlanmasında gayrimenkul değerleme kuruluşu etkin rol alır. Bu kuruluşun bünyesinde yer alan gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından bu süreç gerçekleştirilir. Ancak, gayrimenkul değerleme uzmanı olmak isteyenlerde eğitim ve tecrübe şartı aranır. Ayrıca, bu alanda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmak gerekir. Dört yıllık üniversite mezunlarının bu işi yaptığını söyleyebiliriz. Bunun yanı sıra, kurul tarafından verilen gayrimenkul değerleme lisansına sahip olmak şarttır.

Gayrimenkul değerleme uzmanının yanı sıra aynı yetkinliklere sahip olan fakat yeterince tecrübeli olmayan kişiler de istihdam edilir. Bu kişilere gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı adı verilir. Ayrıca, konut değerlemesi yapması amacıyla istihdam edilen ve bu alan için gerekli konut değerleme lisansına sahip olan kişilere ise konut değerleme uzmanı adı verilir.

Gayrimenkul değerleme uzmanı; bilhassa son yıllarda popüler olmuş bir görev tanımıdır. Geçmişte bu alanda hizmet veren kişilerden bilirkişi diye bahsediliyordu. Ancak, 2000’li yıllardan bu yana gayrimenkul değerleme ihtiyacı artmıştır. Bunun yanı sıra, söz konusu alan ile ilgili çok sayıda mevzuat düzenlemesinin yapılması da bu alanda istihdam edilecek kişiye olan ihtiyacı arttırmıştır.

Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak isteyenlerin her şeyden önce TDUB’a üye olmaları şarttır. Bunun yanı sıra, belirli dönemlerde yenileme eğitimlerine katılmaları da zorunludur.

Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Özellikleri Nelerdir?

Gayrimenkul değerleme şirketlerinin sayısı her geçen gün artmaktadır. Bu tür şirketlerin anonim şirket yapısına sahip olduğunu ifade etmek gerekir. SPK yetki ve denetimi altında oldukları bilinir. Bunun yanı sıra, söz konusu şirketlerin gerektiği zamanlarda bankalara da gayrimenkul değerleme hizmeti vermek adına BDDK lisansına sahip olmaları istenir.

Gayrimenkul değerleme şirketleri sırasıyla SPK, BDDK ve TDUB tarafından yetkilendirilirler. Bunun yanı sıra, uluslararası alanda faaliyet göstermeleri adına İngiltere merkezli Royal Institution of Chartered Surveyors tarafından Regulated by RICS statüsüne erişmeleri istenir. Bu sayede, Avrupa’daki şirketler arasına kabul edilebilirler.

Gayrimenkul Değerleme İşlemi Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul değerleme; basit bir tanıma sahiptir. Herhangi bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı olarak da tanımlanabilir. Sıradan bir gayrimenkul veya çok büyük bir gayrimenkul projesinin sahip olduğu hak ve faydaların istenilen bir zaman dilimindeki muhtemel değerinin bağımsız bir şekilde belirlenmesi işlemi olarak tanımlanabilir.

Gayrimenkul değerleme işlemleri sırasında birçok kriter dikkate alınır. Varlığın pazar değeri ve Pazar dışındaki değeri önemlidir. Fiyat, maliyet, pazar ve değerleme faaliyetleri; tüm değerleme işlemlerinin temelini oluşturur. Bu işlem sırasında uluslararası değerleme standartları kullanılır. Bu standartlar arasında pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yer alır.

Pazar Yaklaşımı Nedir?

Değerleme yapılacak olan varlıkla aynı veya benzer varlıkların karşılaştırılmasını ifade eder. Bir başka deyişle, söz konusu gayrimenkul ile aynı veya benzer varlıklar ile ilgili olarak kısa süre öncesinde pazarda gerçekleşmiş işlemler dikkate alınır. Bazı varlıklar için daha az sayıda işlemin gerçekleşmesi söz konusu olabilir. Bu noktada, varlık için yapılan fiyat teklifleri dikkate alınmalıdır. Pazar yaklaşımı; faydalı bir yöntem olsa da birtakım riskler teşkil eder. Örneğin, değerleme raporuna tabi olan varlık ile benzer olduğu düşünülen varlık arasında yasal veya ekonomik farklılıklar olabilir.

Gelir Yaklaşımı Nedir?

Bu yaklaşımda birden çok yöntem kullanılır. Ancak, tüm yöntemlerde hak sahibinin değerleme işlemine doğrudan etki ettiğini söylemek mümkündür. Bir başka deyişle, hak sahibinin fiilen elde ettiği gelirler veya elde edilebilecek tahmini gelirler dikkate alınır.

Maliyet Yaklaşımı Nedir?

Gayrimenkul sektöründe bulunan bir alıcının birtakım etkenler söz konusu olmadığı takdirde değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyat; eşdeğer bir varlığın maliyetinden daha fazla olmamalıdır. Bu noktada, değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi; satın alınabilecek veya tasarlanabilecek alternatiflerine kıyasla daha düşüktür.

Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Almanın Avantajları Nelerdir?

Bu hizmet sayesinde her şeyden önce emlak danışmanlarının gayrimenkul ekspertiz sürecini hızlı ve kolay bir şekilde tamamlaması söz konusu olur. Risklerle dolu gayrimenkul sektörünün güvenilir hale gelmesine katkı sağlayan gayrimenkul değerleme uzmanları; ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde de önemli bir role sahiptir. Bunun yanı sıra, gayrimenkul değerleme hizmetinin farklı faydaları da vardır. Gelin, bu faydalara yakından bakalım!

• Daha önce de söylediğimiz gibi risklerin önceden saptanması noktasında önemli bir işleve sahiptir. Satın almayı veya pazarlamayı düşündüğünüz gayrimenkul ile ilgili riskleri öğrenmek adına gayrimenkul değerleme uzmanı ile çalışmayı tercih edebilirsiniz. Taşınmazın tapu kaydındaki takyidatları başta olmak üzere proje ile uyumlu olup olmadığı, gayrimenkulün projedeki numaratajı ile uyumlu olup olmadığı gibi hususlara ulaşılabilir.
• Ekspertiz raporu; gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesi noktasında da önemli bir referanstır. Bir başka deyişle, gayrimenkulün piyasa değeri belgelenmiş olur. Bu sayede, söz konusu gayrimenkul çok daha kısa bir sürede satılır. Ayrıca, satmak istediğiniz gayrimenkulü piyasadaki alıcılara kabul ettirmek adına önemli bir referanstır. Bu noktada, değerleme raporu; gayrimenkulün piyasa değerini objektif ve tarafsız bir bakış açısıyla ortaya koyduğu için değer taşır.
• Gayrimenkul satışı söz konusu olduğunda alıcı ve satıcı arasında ciddi pazarlıklar gündeme gelebilir. Bir başka deyişle, taraflar arasındaki son pazarlık görüşmelerine katkı sağlar. Satışı kolaylaştıran bir etkisi bulunur. Bilhassa bitme aşamasına gelmiş satışlardaki nihai pazarlık görüşmeleri için hızlı bir şekilde ekspertiz raporu sipariş edilebilir.
• Gayrimenkul satışlarında fiyat son derece önemli bir husustur. Alıcı ve satıcının fiyat konusunda anlaşmazlık yaşadığı durumların çokluğu dikkate alınmalıdır. Bu noktada, yaşanması muhtemel anlaşmazlıkları ortadan kaldırmak adına gayrimenkul değerleme raporu almak işe yarayabilir. Gayrimenkulün gerçek pazar fiyatını doğrudan etkileyen belirsizliklerin ortadan kaldırılması için bu tarz bir rapora ihtiyaç duyulur.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olmak İçin Neler Yapmak Gerekir?

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almak isteyenlerin her şeyden önce dört yıllık bir üniversiteden mezun olması gerekir. Bunun yanı sıra, SPK tarafından yapılan gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavından başarıyla ayrılmak şarttır. Son olarak, bu alanda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmaları gerekmektedir.

Bu sektörde çalışmak isteyenler için tecrübe bir hayli önemlidir. Birçok kişinin tecrübe şartını sağlayamadığı bilinir. Ancak, tecrübe şartını sağlayamayan kişilerin de söz konusu sınava girmesi mümkündür. Bir başka deyişle, sınavda başarılı olan ancak tecrübe şartını sağlayamayan kişiler bu şartı sağladıkları takdirde değerleme uzmanı olmaya hak kazanırlar. Onun öncesinde uzman yardımcısı olarak görev alırlar.