2020 yılında yaşanan Elazığ ve İzmir depremleri; Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeğini bir kez daha hatırlattı. Bu depremlerde birçok insan hayatını kaybetti. Hasarlı olduğu bilinen apartmanlarda oturulmaya devam edilmesi; ortaya yıllar boyu unutulmayacak türden dramlar çıkarttı. Bu noktada, Türkiye’de yaşanması muhtemel depremlerde korunmak adına kentsel dönüşüme önem verilmesi gerekiyor. Peki, kentsel dönüşüm nedir? Bu sürecin gerçekleşmesi adına önem taşıyan şartlar nelerdir? Gelin, tüm bu detaylara yakından bakalım!

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 2012 yılında yürürlüğe konulan yasadır. Bir başka deyişle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi yasası olduğunu ifade etmeliyiz. Bu yasa sayesinde deprem başta olmak üzere çeşitli afetlerin riski altında olan bölgeler ve bu bölgelerin dışında kalan ancak ekonomik ömürlerini tamamlamış, eski ve hasarlı binaların tasfiye edilmesi mümkün hale gelir. Bir başka deyişle, bu tür binalar yıkılır ve yerlerine çok daha güvenli ve sağlıklı binalar yapılır. Bu sayede, afetlerdeki muhtemel can ve mal kayıplarının önüne geçilir.

Kentsel dönüşümün farklı faydaları da mevcuttur. Birçok şehirde çarpık kentleşme söz konusudur. Ancak, kentsel dönüşüm sayesinde çarpık kentleşmenin etkileri en aza indirilir. Çok daha modern ve refah seviyesi yüksek şehirler oluşturulur. Kentsel dönüşüm; şehirlerin tarihi ve doğal dokusunu ortadan kaldırmaz. Hatta, tam aksine, kentin marka bir kent olmasını amaçlar.

Kentsel Dönüşüm Hakkında Bilinmesi Gerekenler!

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirler için değil tüm Türkiye için önemlidir. Bu noktada, afet riski altında bulunan bölgelerdeki yapıların yıkılması söz konusu olur. Bu binaların yerine yeni binalar yapılır. Bunun yanı sıra, riskli alanda yer almayan ancak kendisi riskli olan binalar için de benzer süreç uygulanır. Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin yaşamış olduğu mağduriyet ortadan kaldırılır. Bir başka deyişle, onlara maddi yardımlar yapılır. Kira yardımı ve kredi desteği; söz konusu yardımlar arasındadır.

Herhangi bir yapının kentsel dönüşüme dahil olması ve maddi yardımlardan faydalanması adına her şeyden önce söz konusu yapının riskli olduğuna kanaat getirilmelidir. Riskli yapı; riskli bölgenin içerisinde veya dışarısında olabilir. Ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehdidi altında bulunan binalar bahsettiğimiz binalar arasında yer alır. Bu binalar ile ilgili olarak ilmi ve teknik verilere dayanılarak risk tespit işlemleri gerçekleştirilir. Tespit işlemini kat maliklerinden birisinin başvurmuş olduğu lisanslı firma yapar.

Kentsel dönüşüm; yalnızca İstanbul ile sınırlı bir süreç değil! Diğer şehirlerde de bu süreç harfiyen uygulanıyor. Bilhassa İzmir ve Elazığ depremlerinin ardından kentsel dönüşüm sürecinin hızlandığını ifade etmek mümkün! Bir başka deyişle, Türkiye’nin tüm illerini kapsayan bir proje olduğunu söylemeliyiz. Kentsel dönüşüm; büyük katlı apartmanlardan da ibaret değildir. Gecekonduda oturan kişiler de bu süreçten yararlanabilirler. Örneğin, arsa tapusu; hazine arazisi kapsamında yer alıyor olabilir. Bu yüzden, gecekonduda oturan kişiler işgalci konumunda yer alabilirler. Bu gibi hallerde, devletten arsa satın alınır. Söz konusu arsanın üzerinde kentsel dönüşüm kapsamında bina inşaatına başlanabilir.

Kentsel dönüşümden faydalanacaklar arasında kaçak arsa tapulu binalar da bulunuyor. Ayrıca, kat mülkiyetli ve kat irtifaklı binalar da kentsel dönüşüm sürecinden yararlanabilirler.

Kentsel Dönüşüm Şartları Var Mı?

Kentsel dönüşüm sürecine başlanması için ilk olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından görevlendirilmiş bir kuruluştan rapor almak şart! Bir başka deyişle, bu yapının riskli olduğu söz konusu rapor sayesinde kanıtlanmalıdır. Yapının birçok noktasından veya taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınarak bu rapor hazırlanabilir. Uzman raporu; ilk olarak ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından riskli yapıdaki kat maliklerine tebligat ile bildirilmelidir. Tebligatı alan her kat malikinin en çok 15 gün içerisinde bu rapora itiraz etme hakkı bulunur. Ancak, kat maliklerinden herhangi bir itiraz gelmediği takdirde söz konusu rapor kesinleşir.

Yapının riskli olduğunu ilan eden rapora yapının kat maliklerinden itiraz geldiği takdirde raporun incelenme süreci başlar. Bu süreci yönetenler arasında farklı konularda uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlık tarafından atanan üç Bakanlık yetkilisi bulunur. Bir başka deyişle, riskli raporu; yedi kişiden oluşan bir komisyon tarafından tekrardan incelenir. Kat malikleri; komisyonun kararını öğrendikten sonra en geç 60 gün içerisinde söz konusu kararın iptali adına idare mahkemesinde dava açabilirler. Bunun yanı sıra, SPK’dan lisanslı bir değerleme kuruluşuna göre söz konusu yapının değerini tespit ettirebilirler.

Sonuç olarak, raporun kesinleşmesi ve yukarıdaki tüm sürecin tamamlanmasıyla beraber kentsel dönüşüm adına önemli bir adım atılır. Kat maliklerince anlaşma sağlanmasının ardından bir müteahhit ile sözleşme yapılır. Bir sonraki süreçte inşaata başlanır.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu Sırasında Hangi Belgeler Talep Edilir?

Kentsel dönüşüm sürecine başvurmak isteyen kat maliklerinin birtakım belgeleri hazırlaması ve sunması gerekir.

• Her şeyden önce, ıslak imzalı başvuru dilekçesinin varlığı şarttır.
• Başvuran kişinin nüfus cüzdanı fotokopisi istenir.
• Bakanlık tarafından yetkilendirilen şirketlerden alınmış riskli yapı tespit raporu
• Tapu fotokopisi ve söz konusu yapıya ait güncel tapu kaydı istenir.
• Kat maliki üzerine kayıtlı herhangi bir fatura talep edilir.
• Malikin yapının riskli olduğuna dair gerekli raporun alındığı zaman orada oturduğunu ve sonrasında riskli yapıyı tahliye ettiğini gösteren adres bilgileri raporu istenir.
• Islak imzalı ve mühürlü olacak şekilde yapının yıkıldığını gösteren form gereklidir.
• Hak sahibinin maddi yardımlardan faydalanması adına gerekli olan vadesiz Türk lirası olarak açılmış TC Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi istenir.

Kentsel Dönüşümde Hangi Maddi Yardımlar Sunulur?

Kat maliklerinin kira yardımı alması mümkündür. Hem kat maliklerine hem de kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine söz konusu binada en az bir yıl ikamet etmeleri şartıyla kira yardımı sunulur. Kira yardımı tutarı her yıl değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, yaşanılan şehre göre farklılık gösterdiğini de eklemek gerekir. Bu noktada, İstanbul, İzmir ve Ankara için verilen kira yardımının aylık bin 150 TL ve üzeri olduğunu söylemeliyiz.

Kentsel dönüşümde kira yardımının yanı sıra bir de kredi desteği sunulur. Kentsel dönüşüm ile ilgili kanun gereğince riskli yapıyı yıktırıp kendi imkanlarıyla yeni bir yapı inşa etmek isteyenler için kredi verilir. Bu haktan faydalanmak isteyenlerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bizzat başvuru yapması şarttır.

İşin bir de hazırlık kısmı bulunuyor. Kentsel dönüşüm sürecine başvurmak isteyenlerin bir avukattan hukuki destek alması şarttır. Bunun yanı sıra, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne gidilmeli ve tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama, ipotek, haciz veya şerh gibi durumların olup olmadığı öğrenilmelidir.

Tıpkı arsa satın alma sürecinde olduğu gibi binanın imar planı da en iyi şekilde incelenmelidir. İmar planı ile binanın güncel hali arasında birtakım farklar olabilir. Bu konuda herhangi bir mağduriyetin yaşanmaması adına arsanın tapu ve güncel imar durumu hakkında gerekli araştırmalar yapılmalıdır. Sonuç olarak, kentsel dönüşüm sürecinde herhangi bir sorun yaşanmaması adına gayrimenkul konularında uzman bir avukattan destek alınmalıdır.